Альтернатива ипотеке: кому стоит купить квартиру в лизинг?

Ипотека – не единственный способ купить квартиру, если на нее не хватает денег. Есть и другие возможности, среди которых лизинг недвижимости. Редакция IRN.RU разбиралась в тонкостях и нюансах этой услуги, а также выяснила, кому она подходит.

Аренда с прицелом

Схема лизинга по сути предполагает аренду квартиры с правом ее дальнейшего выкупа. «На первичном рынке жилья такого рода сделка заключается между тремя действующими лицами: покупателем, застройщиком и лизинговой компанией. Последняя приобретает понравившуюся покупателю квартиру у застройщика по договору долевого участия, далее по договору уступки оформляет ее на покупателя. Как только все лизинговые платежи произведены, на покупателя оформляется право собственности на квартиру», — объясняет Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»). До выплаты всех взносов покупатель формально является арендатором квартиры.

Несмотря на небольшое распространение лизинга недвижимости, читатели IRN.RU демонстрируют достаточно высокую осведомленность об этой услуге. Так, 42,7% участников онлайн-голосования на портале верно ответили на вопрос «Что такое лизинг недвижимости» – форма аренды. Тем не менее 25,4% сказали, что это форма кредита, а 24,1% посчитали, что это разновидность рассрочки, остальные затруднились с ответом. При этом даже те, кто дал не совсем корректный ответ, верно улавливают суть услуги. Так, лизинг во многом похож на рассрочку. Основная разница в том, что в первом случае до погашения всех платежей собственником квартиры является лизинговая компания, а во втором – застройщик. При этом обе схемы являются альтернативой ипотеке, Ольга Павлова называет их квазиипотечными, поэтому сравнение с кредитом тоже в чем-то справедливо.

 

Считанные проекты

Схема лизинга перекочевала на рынок недвижимости для частных покупателей из других областей. «Изначально лизинг использовался в тех сферах деятельности, где необходимы капиталоемкие вложения (покупка оборудования, парка машин, воздушных судов и т.п.). Лизинговая схема активно используется на рынке коммерческой недвижимости, который состоит преимущественно из юридических лиц и собственников бизнеса», — рассказывает финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. Юридические лица получают в этом случае налоговые преимущества: все лизинговые платежи учитываются в затратной части, а значит, компания платит меньше налогов с дохода.

На рынке жилья эта услуга стала доступна частным лицам относительно недавно, поэтому пока не слишком распространена. Главным и чуть ли не единственным игроком на этом рынке является «ВТБ24 Лизинг». «Мы работаем как с застройщиками, так и с агентствами недвижимости, финансируем и новостройки, и объекты на вторичном рынке, — рассказали в пресс-службе компании. — Наибольший интерес проявляют, как правило, самые крупные компании, с интегрированным бизнесом – те, кто и строит, и продает. Все наши партнеры аккредитованы банком ВТБ24, наиболее активно работают с нами сегодня примерно 15 крупных компаний из Москвы и регионов».

В Москве, по данным «Метриум Групп», лизингом можно воспользоваться в жилых комплексах «Садовые Кварталы», Barrin House, Wine House, «Долина Сетунь», I’M, «Соколиный форт» и «Life-Ботанический сад». Ольга Павлова добавляет к этому списку комплекс апартаментов «Лайнер», Balchug Residence и Balchug ViewPoint. Также лизинг доступен в загородных проектах «Андерсен» и «Остров Эрин», где эту услугу предоставляет «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» совместно с тем же «ВТБ24 Лизинг».

Среди покупателей лизинг пока не слишком востребован. Например, его доля в общем числе сделок на объектах «Интеко» колеблется от 2% в Balchug ViewPoint до 9% в «Садовых кварталах». Интересно, что если в достаточно бюджетном проекте «Лайнер» лизинг в разы менее востребован, чем ипотека (5% против 22%), то в элитных «Садовых кварталах» лизинг даже немного выигрывает у ипотеки (9% против 8%). ГК «Пионер» запустил совместную программу с «ВТБ24 Лизинг» в конце 2015 года, к началу февраля по этой схеме было осуществлено более дюжины сделок. «Сегодня по тем объектам, где мы работаем с компанией, мы полностью отказались от рассрочки, чья популярность, впрочем, была аналогичной. При этом доля ипотеки в общем объеме наших продаж – порядка 30-40%», — говорит руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов. Отказ от рассрочки в пользу лизинга эксперт объясняет тем, что в последнем случае у застройщика отсутствует дебиторская задолженность, возникающая при использовании схемы с рассрочкой.

С процентами и без

Общие условия у основного оператора на рынке лизинга недвижимости компании «ВТБ24 Лизинг» таковы: диапазон сумм от 1 до 500 млн рублей, срок – до 10 лет, первоначальный взнос (аванс) клиента может составлять 10% стоимости объекта. В продуктовой линейке компании доступны экспресс-продукты, где необходим минимальный комплект документов и сроки рассмотрения лизинговой заявки сокращены до 5-7 дней. Здесь аванс выше – от 30%, максимальная сумма – 30 млн рублей.

Тем не менее частным лицам на первичном рынке обычно предлагаются программы с более существенными ограничениями:

  • «Садовые Кварталы» и «Лайнер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года; Balchug Residence и Balchug Viewpoint: при первоначальном взносе в 35% срок погашения достигает 15 месяцев, при внесении 50% стоимости – 20 месяцев;
  • Объекты ГК «Пионер»: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 8 месяцев;
  • ЖК Barrin House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – до 3 лет;
  • ЖК Wine House: первоначальный взнос от 35%, срок погашения – 2 года;
  • ЖК «Долина Сетунь»: первоначальный взнос от 35-68%, срок погашения – 1-3 года;

Во всех перечисленных проектах не нужно уплачивать проценты за пользование услугой.

Лизинг, которым можно воспользоваться при покупке объектов у «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», предполагает минимальный первоначальный взнос от 30%, но только при взносе от 40% подтверждение дохода от лизингополучателя не требуется. В зависимости от наличия подтверждения официального дохода и занятости объем финансирования составляет от 3 до 30 млн руб. Финансирование предоставляется на срок до 10 лет с возможностью пролонгации. При этом предполагается выплата «процента удорожания» — показателя, рассчитываемого по специальной формуле. «Процент удорожания зависит от срока кредита, размера аванса и схемы платежей, которая может быть аннуитетной или дифференцированной», — отмечает Людмила Цветкова. Коэффициент удорожания может быть от 7% годовых, а в среднем составляет 9-13%. При этом стоит иметь в виду, что в отличие от ипотечной ставки процент при лизинге начисляется не на сумму займа, а на общую стоимость квартиры. Поэтому даже при меньшей ставке сумма выплат может оказаться выше, чем при ипотеке.

По словам директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анны Карповой, основным преимуществом лизинга является возможность согласования индивидуального графика платежей, а также более мягкие требования к подтверждению дохода (а иногда и их отсутствие), чем при ипотеке.

Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости есть свои «подводные камни». «Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Конечно, и при лизинге, и при ипотеке человек лишится квартиры, если не сможет за нее платить, однако в случае с лизингом это произойдет проще и быстрее.

В купленной в лизинг квартире обычно нельзя прописаться до погашения всех выплат – можно только жить в ней или сдавать в субаренду. К тому же лизинговая компания платит налог на собственность по коммерческим ставкам – 2,2%, обычно это обременение ложится в конечном счете на покупателя. Тем не менее многие девелоперы по сути берут эти расходы на себя, предоставляя лизинговой компании квартиру с дисконтом. В результате конечный покупатель не выплачивает никаких налогов и процентов.

Еще один недостаток актуален для покупателей, у которых срок лизинга превышает срок строительства. «Если вдруг новосел останется недовольным качеством квартиры, он не сможет предъявить претензии к застройщику, поскольку не является собственником. А для лизинговой компании, по сути, не стоит вопрос качества продукции», — предупреждает Мария Литинецкая.

Считаем выгоду

Редакция IRN.RU попросила экспертов сравнить платежи по разным схемам, чтобы на живых примерах продемонстрировать преимущества и недостатки лизинга. Мария Литинецкая сделала расчеты на примере ЖК «Садовые кварталы». Минимальная стоимость квартиры составляет 27,3 млн рублей. Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на 6 месяцев при первоначальном взносе в 50%. Таким образом, чтобы стать владельцем квартиры в рассрочку, необходимо иметь 13,65 млн рублей. Ежемесячные платежи должны быть не менее 2,3 млн рублей. Лизинг от ВТБ24 действует три года, первоначальный взнос должен быть равен не менее 35%. Таким образом, ежемесячные платежи составляют порядка 490 000 рублей. Ипотечный кредит, как правило, берется в среднем 15 лет. Процент по кредиту составляет около 15%. При первоначальном взносе в те же 35% ежемесячные платежи составляют 248 000 рублей.

Таким образом, с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки самой тяжелой является рассрочка, на втором месте лизинг, а самая легкая – ипотека. А вот с точки зрения переплаты ипотека является наименее выгодной. Рассрочка на втором месте – она может быть как бесплатной, так и с выплатой процентов, это зависит от первоначального взноса. А вот лизинг в данном случае является беспроцентным, поэтому покупатель в результате не переплачивает.

Людмила Цветкова сравнила ипотечную и лизинговую схему в ЖК «Андерсен» на примере квартиры общей стоимостью 4,3 млн рублей. Для единообразия предположим первоначальный взнос в 30%, а срок кредитования – 5 лет. В этом случае процент удорожания при лизинговой финансировании будет равен 7,98%. Схема платежей – аннуитетная (равными суммами ежемесячно). Для ипотечного займа кредитная ставка составит 12% — средняя ставка по программе льготной ипотеки. В результате при лизинге ежемесячный платеж составит 78 765 рублей, а при ипотеке – 66 956 рублей. Итоговая стоимость квартиры при ипотеке составит 5 307 347 рублей, а при лизинге – 6 015 901 рублей. То есть в указанном примере ипотека выгоднее лизинга на 708 553 рубля.

Таким образом, финансовая обоснованность использования лизинга зависит от условий на конкретном объекте, а также возможностей покупателей, ведь далеко не все могут расплатиться за беспроцентный лизинг за 2-3 года.

Кому нужен лизинг

Лизинговая схема подходит, в первую очередь, тем, кому недоступна ипотека. Например, ее очень сложно получить владельцем собственного бизнеса, а также людям с неподтвержденным и нестабильным доходом. Также ипотеку очень сложно получить нерезидентам РФ, которые порой покупают квартиры в российских новостройках. «Среди наших клиентов были граждане Индии и других стран», — говорит Дмитрий Ефимов.

При этом лизинг не подходит людям с небольшими накоплениями. «В принципе лизинговые программы рассчитаны преимущественно на высокие ценовые сегменты и юридических лиц, поскольку короткий по сравнению с ипотекой срок выплаты предполагает довольно большие платежи, плюс требуется большой первый взнос. В дорогих сегментах лизинг довольно частое явление, однако в сегментах ниже бизнес+ редко услышишь о подобных предложениях», — утверждает Анна Карпова.

Перспективы

Мария Литинецкая сомневается в том, что покупка недвижимости в лизинг будет иметь большую популярность на рынке недвижимости: «Вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков. Однако в условиях кризиса, когда банки предъявляют жесткий андеррайтинг к потенциальным заемщикам, лизинг может временно стать альтернативным вариантом ипотеки, так как дает возможность разбить платежи на меньшие по сравнению с рассрочкой суммы».

Дмитрий Ефимов с гораздо большим оптимизмом смотрит на будущее лизинга, причем даже в массовом сегменте. Он предполагает, что уже в 2016 году доля «рассрочки» через систему «ВТБ24-Лизинг» будет составлять 10% от всех продаж ГК «Пионер».

По мнению Ольги Павловой, в условиях ужесточения конкурентной борьбы девелоперы будут хвататься за любую возможность расширить пул потенциальных клиентов и нарастить объемы продаж. И лизинг поможет это сделать.

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2020)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Долина Сетунь Москва Сдан от 38 509 300 руб.
BALCHUG VIEWPOINT Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Новокузнецкая Сдан от 58 839 840 руб.
BALCHUG RESIDENCE Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Новокузнецкая Сдан от 34 357 950 руб.
Садовые кварталы Москва, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская 4 кв. 2019 г. от 46 176 714 руб.
BARRIN HOUSE Москва, Центральный округ, район Хамовники, м. Спортивная 2 кв. 2015 г. от 72 606 910 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Субсидированная ставка и другие ипотечные затеи

Года два назад рынок новостроек пестрел предложениями «ипотечных игрушек» — привлекательных производных продуктов от стандартной ипотеки. Самыми популярными были совместные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой и ипотечными каникулами.

Расцвет субсидированной ставки с соблазнительными — 6-7-8% годовых — пришелся на 2016-2017 годы, когда ипотечные проценты колебались в рамках 10-12-13%. Предлагали ее почти все застройщики, никто не хотел отставать от конкурентов. Сегодня картина скромнее. Например, на ресурсе Сбербанка «Дом-клик», размещающем предложения новостроек, объявлений, где значится ставка «от 8,2%», явно меньше, чем тех, где фигурируют скучные «от 10,2%» и «от 10,3%».

А ведь сегодня условия вроде бы похожие – рыночные ипотечные ставки почти как в 2017-м году, и почему бы их не субсидировать, как два года назад? Чтобы понять, почему программ с субсидированной ставкой стало меньше, надо вспомнить, что это такое.

Не путаем с семейной ипотекой

Субсидирование от застройщика со ставками, которые колеблются в рамках 6-10%, не стоит путать с семейной ипотекой, которую сегодня выдают банки со ставкой 5-6%. Это государственная программа, которую государство и дотирует, она предназначена для льготных категорий заемщиков с детьми, которые должны еще пройти строгий отбор.

Совместные программы субсидирования застройщиков и банков имеют другую природу, они не предъявляют специальных требований к заемщикам типа наличия детей, но содержат другие ограничения. Суть субсидирования заключается в том, что банк снижает ипотечную ставку, а застройщик компенсирует кредитору недополученные проценты, то есть по каждому договору переводит ему соответствующую денежную сумму. «Порой эти суммы превышают стоимость бюджетного автомобиля», — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Скидка или субсидирование на выбор

В свою очередь застройщику нужно где-то взять деньги, чтобы покрыть эти расходы. Формируя свою маркетинговую политику, продумывая систему скидок, бонусов, акций, застройщик предлагает выбрать что-то одно: либо субсидированную ипотеку, либо дисконт — для застройщика это сопоставимые суммы (3-7% от стоимости квартиры). Например, как сообщает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, в компании для клиентов, выбирающих субсидирование, отменяются скидки.

Что выгоднее – скидка или субсидированная ставка – нужно считать. По мнению Ирины Доброхотовой, субсидированная ставка будет выгодна клиентам, которые не торопятся с продажей старой квартиры, пока не достроят новую. Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград», замечает, что возможны ситуации, когда и ежемесячные платежи, и итоговая переплата с субсидированием увеличенной суммы кредита окажется выгоднее.

Окончательный выбор зависит от размера скидки, срока займа, экономии на процентах по кредиту. Например, клиенты компании «Метриум» чаще всего выбирают именно дисконт, а не субсидированную ипотеку.

Теперь об ограничениях для покупателя. Льготная субсидированная ставка может устанавливаться либо на определенный период времени – год-два-три, и потом заемщик переходит на обычную ставку, либо вообще такие программы рассчитываются на не слишком длинные сроки — 7-12-15 лет. Оговаривается и сумма первоначального взноса, она должна быть не ниже определенной планки, скажем, 20%.

Почему субсидированной ставки стало меньше и исчезнет ли она

Субсидированной ставке от застройщика предрекали скорый конец в связи с рекордно низкими процентами по ипотеке в 2018 году. Действительно, популярность субсидирования снизилась естественным образом, поскольку ипотечные проценты сами по себе покатились, устремившись к 8%, правда, потом начали откатываться назад. Субсидирование с рынка не исчезло, но и прежнее число предложений явно не восстановилось.

В том, что субсидированные программы стали реже предлагаться, «виновато» и грядущее проектное финансирование. «С рынка могут уйти многие застройщики. По этой причине кредиторы не готовы работать с небольшими игроками, которые могут обанкротиться. В результате банк рискует остаться с неликвидным залоговым активом», — считает Мария Литинецкая («Метриум»). К тому же многие банки, на взгляд эксперта, не готовы субсидировать новостройки с низкой стадией строительной готовности.

Что касается строителей, то им надо аккумулировать средства, думать об обслуживании будущих кредитов, внимательно следить за своими расходами и не увлекаться акционными программами.

Наконец, еще одна причина — нынешний экономный и финансово грамотный покупатель раскусил субсидирование и подбирает те условия, которые выгодны именно ему. Так что субсидированная ставка просто заняла свое скромное место среди прочих маркетинговых инструментов по привлечению покупателей в проект.

У кого что есть

По данным экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», субсидированную ставку предлагают ведущие банки (Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен», СМП) и крупные застройщики (MR Group, «Инград», ГСК ФСК, Level Group).

Сегодня субсидированные ставки находятся в диапазоне 6,3-10% при сроке до 7/12/15 лет. Например, ВТБ предлагает ставку 6,3%/7,9%/8,4% на 2/7/15 лет при первоначальном взносе от 20%, поясняет Евгения Старкова (MR Group). В среднем по рынку нынешние проценты от застройщика стали повыше, чем раньше, — сказалась борьба Центробанка с инфляцией, – и это хорошо видно по Сбербанку. В 2017 году они начинались от 7,4% годовых, а сегодня – от 8,2% «Это было ожидаемо, так как выросла ключевая ставка и снизилась маржинальность программы», — поясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Конкретные расчеты можно прикинуть на примере условной «однушки» стоимостью 5,5 млн руб. Если кредит по ставке 7,9% выдается на 7 лет при первоначальном взносе 20%, то сумма кредита составит 4,4 млн руб., а ежемесячный платеж – 68 360 руб. (см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru).

В проектах MR Group доступна субсидированная ставка в рамках совместной программы с ВТБ. Например, в «Фили Сити» ставка по ипотеке составляет 6,3% (на 2 года), 7,9% (на 7 лет) и 8,4% (на 15 лет). В ЖК «Пресня Сити» можно приобрести квартиру со ставкой 6,3% (2 года) 7,9% (7 лет) и 8,4% (15 лет).

Субсидированные ставки от застройщика совместно со Сбербанком предлагаются также в проектах, представленных в таблице:

Название ЖК Местоположение Ставка Квартиры Средняя стоимость кв. м.
«Серебряный фонтан» Москва, Алексеевский р-н От 8,2% 1-2-3-4-5-6-комнатные (41,6-181,5) 284, 8 тыс. руб.
«Нормандия» Москва, Лосиноостровский р-н От 8,2% 1-2-3-4-комнатные квартиры (34-109) 151, 3 тыс. руб.
«Летний сад» Москва, Дмитровский р-н От 8,2% 1-2-3-4-комнатные квартиры (22-113) 1-2-комнатные апартаменты (55-74) 151, 8 тыс. руб 162, 1 тыс. руб.
«Скандинавия» Новая Москва, пос. Сосенское От 8,2% 1-2-3-4-комнатные (20-107) 137,3 тыс. руб.
«Испанские кварталы» Новая Москва, пос. Сосенское От 8,2% 1-3 комнатные, 35-104 135,3 тыс. руб.
«Румянцево Парк» Новая Москва, пос. Московский От 8,3% Студии и 1-2-3-4-комнатные (23-102 кв. м.) 135, 4 тыс. руб.
«Лукино Варино» МО, Щелковский р-н От 8,2% 1-2-3- комнатные (29-89) 67,6 тыс. руб.
«Изумрудные холмы» МО, Красногорск От 8,2% 1-2-3-4-комнатные (27-129) 96, 4 тыс. руб

Источник: www.irn.ru

Ипотечные каникулы – покупатели капризничают

Эту программу тоже не стоит путать с созвучным продуктом, который предоставляется банками заемщикам, попавшим в затруднительное положение. И тем более – с законом от правительства, обязывающим банки это делать. Ничего общего с ипотечными каникулами для покупателей новостроек тут нет.

Наиболее известный и крупный банк, предлагающий интересующую нас программу ипотечных каникул, — «Уралсиб». Суть «ипотечных каникул» заключается в том, что первые год-два заемщик вносит только половину ежемесячного платежа. Когда он вступает в права собственности, банк делает перерасчет, и клиент уже начинает платить полностью. Естественно, что «недоплаченные» деньги тоже учитываются — заемщик вносит сумму, равную стандартному платежу плюс ежемесячный взнос, который компенсирует скидку 50% в первые 12-24 месяцев. Застройщик же со своей стороны никак не «страдает», при сделке он получает деньги от банка полностью. «Это отношения клиента и банка, застройщик в них не участвует», — уточняет Евгения Старкова (MR Group)

Но клиентом надо учитывать «тонкости» этого продукта: во-первых, в этих программах немаленькая ставка – в среднем 11,5%, во-вторых, на период сниженных платежей запрещается досрочное погашение, а, значит, речь идет о переплате, так как в течение льготного периода гасятся только проценты, а не тело кредита.

Получается, что «с одной стороны, снижается нагрузка на платежеспособность клиента, с другой стороны, по окончании льготного срока она увеличена. По данной причине клиенты не готовы её активно использовать», — поясняет Андрей Вербицкий, руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК. Низкий спрос на этот продукт отмечают в компании «Метриум», в MR Group не зафиксировано подобных сделок. Тем не менее программа ипотечных каникул удобна заемщикам, которые либо снимают квартиру и несут бремя двойных платежей – арендных и ипотечных, либо собирают деньги на ремонт будущего жилья. На период строительства дома их жизнь действительно существенно облегчается. Подойдет это программа и тем заемщикам, которые планируют продать свою старую квартиру после окончания льготного периода и закрыть кредит.

Мария Литинецкая («Метриум»), участник партнерской сети CBRE приводит примерный расчет ипотеки по программе ипотечных каникул от «Уралсиба». Ставка на весь срок кредитования по программе «ипотечные каникулы» составляет 11,5%. При стоимости квартиры 8 млн рублей и минимально допустимом первоначальном взносе в размере 15% (1,2 млн рублей) сумма кредита составит 6,8 млн рублей. При сроке ипотеки 15 лет в первые два года платёж составит 43,37 тыс. рублей, с 3-го по 15-й год – уже 82 тыс. рублей.

Переплата по процентам у «каникуляров» в целом оказывается существенно выше, чем у обычных заемщиков. Это хорошо видно на расчетах платежей, приведенных Андреем Вербицким (ГК ФСК) по программе ипотечных каникул и стандартной программе для одной и той же квартиры стоимостью 5 млн. рублей. Основные показатели в обоих случаях одинаковые: Первоначальный взнос 1 млн рублей (20%), ставка 11,5% и полный срок кредита (240 месяцев). Ежемесячный платеж по программе ипотечных каникул в льготный период составляет около 22 тысяч рублей, после – 44,8 тыс. На погашение процентов уйдет 8 млн 547 тыс. руб. Ежемесячный платеж обычного заемщика – 42,7 тыс. В этом случае переплата оказывается меньше — 6 млн 251 тыс. руб.

Смысл красивых слов «кэшбэк» и «лизинг»

Список нестандартных ипотечных продуктов на этом не исчерпывается. Вот, например, — ипотечный cashback от Совкомбанка. По этой программе дольщик сможет вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за три года. Но за опцию прежде надо заплатить от 2,9% до 3,9% от суммы займа, и эти средства уже заложены банком в тело кредита. Затем наступают ипотечные будни, клиент в течение трех лет исправно вносит платежи по стандартной ставке 10,9% годовых. А через три года банк делает перерасчет процентов по ставке 7,9% и возвращает на счет заемщика часть выплаченных им средств.

Допустим, клиент берет в ипотеку 10 млн рублей на 360 месяцев (30 лет) по ставке 10,9%. За услугу cashbackа надо заплатить 298 тыс. рублей. Через три года банк возвращает заемщику 960 тыс. рублей, которые можно либо снять, либо направить на досрочное погашение. Одно из последних новшеств программы – возможность пролонгации cashback. Для этого снова необходимо оплатить стоимость опции cashback (2,9%), получив возврат средств еще раз через три года. При этом заемщик не должен допускать просроченных платежей по кредиту и не погашать ипотеку досрочно — до того момента, пока он не получит cashback. После того как средства будут возвращены, кредит может быть погашен.

Последние условия Мария Литинецкая («Метриум») считает главным недостатком программы, так как в первые годы гасится в основном не тело кредита, а проценты по нему, поэтому не все клиенты заинтересованы в получении cashback. Кроме того, страховка по такой ипотеке превышает 2%, тогда как по другим программам она равна 0,5-1%, что также становится ограничивающим фактором.

Банк со своей стороны заинтересован в дисциплинированных заемщиках (нарушители «вылетят» из программы), и в том, чтобы в первые годы, когда основная часть платежей клиентов уходит на погашение процентов, досрочной «расплаты» с кредитами не было, банк ведь на этом зарабатывает.

Тем не менее есть клиенты, которым эта программа подойдет. Например, те, кто планирует провести ремонт в квартире, – с момент котлована до сдачи дома в эксплуатацию как раз и проходит года два-три. Через аккредитацию Совкомбанка прошли большинство проектов, которые реализует «Метриум», в частности, проекты MR Group, но сделки с cashbackом пока что единичны. Клиенты не готовы разбираться во всех тонкостях программы, «к тому же многие покупатели являются зарплатными клиентами других банков, а значит, могут рассчитывать на дополнительный дисконт к ипотечной ставке», замечает Мария Литинецкая. Но не исключает, что при дальнейшем росте ипотечных ставок интерес к программе может усилиться.

Следующее ипотечное «ответвление» — лизинг. Компания «Инград» разработала этот продукт совместно с лизинговыми компаниями – «Регион-лизинг» и «ВТБ24-Лизинг». Лизинг «работает для покупателей, которые по тем или иным причинам не могут или не хотят брать классическую ипотеку», — уточняет Вячеслав Приймак (ГК «Инград»).

Лизинг часто сравнивают с арендой или ипотекой, но это отдельный небанковский продукт. Клиент («лизингополучатель») имеет дело с лизинговой компанией, которая выкупает квартиру у застройщика и передает ее клиенту. Если квартира построена, в ней можно жить, но в собственность клиента она оформляется только после того, как он полностью расплатится с «лизингодателем». В ГК «Инград» лизинг предусмотрен для квартир стоимостью от 10 млн рублей, первоначальный взнос — 20-30%, ставка 10-11%, срок – до 30 лет. Программа доступна во всех московских проектах девелопера — ЖК «Преображение», «Серебряный парк», «Лесопарковый», «Михайлова, 31», «Кутузов град». Массовой такую схему не назовешь, но в компании лизинговые сделки периодически заключаются.

И другие застройщики время от времени предлагают такой способ приобретения недвижимости, по лизинговой схеме могут реализовываться непроданные готовые квартиры. Но явление это на рынке нечастое, например, года три назад эксперимент с лизингом проходил в жилом комплексе «Новые Ватутинки».

…и дисконты к ставкам «любимых» банковских клиентов

Ну и, конечно, широко распространены льготные ставки от банков с небольшими дисконтами для разных категорий клиентов – сотрудников банков, бюджетников, зарплатных клиентов. По оценке Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), для зарплатных клиентов практически все банки предлагают как дисконт от 0,25% до 1%, так и пониженный первоначальный взнос. Для сотрудников банка первоначальный взнос может быть и нулевым. Практически все крупные банки подхватили семейную ипотеку, а ВТБ и «Абсолют Банк» даже понизили ставки с 6% до 5% и 5,75% соответственно на весь срок кредитования. Но надо иметь в виду, что по этой программе фиксируется большой процент отказов, и проблема должна быть отрегулирована на законодательном уровне. Ипотека с господдержкой сегодня предлагается в массе жилых комплексов, например, в ЖК «Румянцево-Парк», «Город-Парк «Первый Московский» (Новая Москва), ЖК «Лукино-Варино», ЖК «Отрада» (Красногорский район Подмосковья).

Резюмируем

Ипотечные производные альтернативой «классической» схеме не являются. Но могут подойти кому-то из клиентов в определенный жизненный период – пока человек снимает квартиру, пока не торопится продавать старую, если вдруг не прошел проверку в банке. В общем-то, это хорошо — чем больше вариантов, тем лучше для клиентов. Главное – правильно считать и понимать, что застройщики и банки всегда на нас зарабатывают и ничего не дарят.

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2020)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб.
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб.
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб.
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2020 г. от 7 655 223 руб.
Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки 4 кв. 2022 г. от 3 645 150 руб.
Лесопарковый Москва, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Лесопарковая Сдан от 8 346 460 руб.
Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1 кв. 2020 г. от 12 695 540 руб.
Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 4 кв. 2019 г. от 6 579 787 руб.
Пресня Сити Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года от 15 491 960 руб.
Нормандия Москва, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м. Медведково 1 кв. 2020 г. от 4 617 792 руб.
Серебряный парк Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле Сдан от 11 999 000 руб.
Город — парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, пос. Московский 3 кв. 2020 г. от 4 021 429 руб.
Михайлова 31 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Сдан от 6 837 040 руб.
Отрада Красногорский район 1 кв. 2021 г. от 5 300 000 руб.
Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск 4 кв. 2021 г. от 3 511 343 руб.
Лукино-Варино Щелковский район, п. Свердловский 3 кв. 2022 г. от 3 557 550 руб.
Преображение Москва, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского 4 кв. 2021 г. от 6 898 560 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Что купить за рубежом вместо квартиры в Москве

Из-за стагнации на рынке недвижимости и ослабления рубля за последние годы цены на московское жилье заметно просели по сравнению с зарубежными аналогами. Поэтому мечты многих москвичей в прошлые сытые годы о домике на берегу теплого моря за убитую квартиру в хрущевке разбились о суровую экономическую реальность. Тем не менее, если быть скромнее в запросах, по цене московского жилья все еще можно купить что-то за границей. Редакция IRN.RU выяснила, какие варианты доступны москвичам.

Для эмиграции

Зарубежная недвижимость остается достаточно востребованной среди россиян. Так, по данным Prian.ru, в 2018 году интерес россиян к зарубежной недвижимости вырос на 12,8% по сравнению с прошлым годом (данные январь – ноябрь). «При этом традиционно самые популярные страны – Испания, Болгария и Германия – постепенно теряют позиции, хоть и остаются в рейтинге на первых местах. Но появляются новые рынки, интерес к которым растет», — говорит аналитик портала Анастасия Фалей.

ТОП-10 популярных направлений, где россияне искали недвижимость в 2018 году Изменение числа запросов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Испания -0,9%
Болгария -14,6%
Италия +0,5%
Турция +67,7%
Германия -19,8%
Чехия +84,4%
Финляндия +52,2%
Греция +2,03%
Кипр +10,3%
Черногория -21,3%

Данные Prian.ru

Набирающим силу трендом является покупка недвижимости с целью эмиграции, отмечают эксперты. По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в 2017 году самой популярной среди россиян была Швейцария, то в этом году наиболее привлекательная локация – Кипр, поскольку гражданство этого государства обеспечивает безвизовый въезд в 163 страны мира и владелец недвижимости получает возможность проживать, получать образование и работать на территории ЕС. «Число заявок от россиян на покупку недвижимости для получения гражданства выросло на 40%, по предварительным итогам 2018 года выдано более 500 паспортов. При этом количество выданных паспортов активно растет, так, в 2013 году было продано 37 паспортов, в 2017 году – около 500, по предварительным итогам 2018 года – более 500», — говорит эксперт.

Эту тенденцию подтверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru: «Раньше россияне приобретали недвижимость за рубежом как второй аэродром, в случае чего мы поедем туда. Однако сейчас – это поток тех, кто покупает не только недвижимость, но и весь пакет услуг. Люди конкретно ищут недвижимость для переезда навсегда, с семьей, им важно знать и ориентироваться, какие рядом школы и детские сады, какая работа, какой бизнес можно купить, где можно приобрести офис, чтобы открыть бизнес, и так далее».

Что касается покупок в инвестиционных целях, особенно востребованы среди инвесторов апарт-отели, участие в девелоперских проектах вместе с местными застройщиками, а также здания под реконструкцию. «Если говорить про структуру инвестиций, то здесь нельзя выделить значительных изменений. Снижение наблюдается в спросе на жилую недвижимость среди наших клиентов – на 4 п.п. (с 29% до 25%) и в доле коммерческой недвижимости – на 7 п.п. (с 37% до 30%). Поднялся уровень инвестиций в отели с 8% до 14% и альтернативные инвестиции с 13% до 18% в 2018 году. На прежнем уровне осталась доля девелопмента/соинвестирования строительства и редевелопмента – 13%», — отмечает Марина Шалаева.

Жилой квартал D1
Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м.Дмитровская

Продать свою

Единственную московскую недвижимость с целью покупки чего-то за границей не продают. «Разве что в случае переезда на ПМЖ и уже через несколько лет после иммиграции, когда пути назад отрезаны, — уточняет Анастасия Фалей. — А вот вторую, третью, в том числе дачу – часто. К нам в консультацию регулярно приходят вопросы такого содержания: получил в наследство квартиру, стоит столько-то, что за эти деньги можно найти в такой-то стране».

Вариант с релокацией нередко рассматривают специалисты из сферы digital и IT. В отличие от других эмигрантов, которые стремятся переехать в Европу, такие специалисты зачастую предпочитают теплую Азию. «Тенденцию подтверждает пример у компании Aviasales, у которой один из офисов находится в Тайланде», — отмечает Илья Харлин, управляющий партнер в девелоперской компании Good Stroy.

При этом общие возможности россиян заметно ухудшились с 2014 года из-за ослабления рубля. Если раньше «сладкий» вариант в виде домика на каком-нибудь курорте можно было найти уже по цене однушки в хрущевке, то сейчас на это могут рассчитывать скорее обладатели двух-трехкомнатных квартир в бюджете от 8-10 млн рублей. «В основном в этих ценовых диапазонах люди могут рассчитывать или на домик, или на квартиру в Турции, в хорошем месте, или же в Испании, или на юге Италии. Будущий объект недвижимость представляет собой небольшой дом, примерно 150 кв. м, с небольшим бассейном, далеко от моря, где-то на 10-й линии», — говорит Игорь Индриксонс.

Что купить вместо однушки

Между тем, некоторые возможности есть даже у обладателей однокомнатных квартир. Недорогая однушка в Москве сейчас стоит около 5-6 млн рублей. По словам Анастасии Фалей, за эти деньги ($75 000 – 90 000) можно купить квартиру площадью 60-100 кв. м в новом комплексе бизнес-класса с бассейном и другой инфраструктурой на второй-третьей линии от моря в Болгарии или Турции. В Испании (Коста-Бланка), Италии (Калабрия или Абруццо) или Греции (Халкидики) можно найти схожие варианты, но на вторичном рынке и в зданиях попроще. Сама квартира, возможно, будет требовать косметического ремонта.

Также в этом бюджете доступны недорогие европейские столицы вроде Софии, Таллина, Риги или Будапешта, или города «второго эшелона» Германии, например, Лейпциг. «Это может быть небольшая новая квартира в доме бизнес-класса ближе к центру, или двушка-трешка в типовом здании на «вторичке» в спальных районах. Эти объекты берут в основном под сдачу в аренду», — говорит эксперт.

Кроме того, можно рассмотреть варианты в Азии. По словам Ильи Харлина, по цене однокомнатной квартиры в Москве на Бали можно приобрести бунгало площадью 70 кв. м с ремонтом и мебелью в хорошем месте, на расстоянии 20-30 км от туристических центров. Это будет долгосрочная аренда с полными правами (лизинг) на 20-25 лет. На Шри-Ланке можно купить дом 80-100 метров 1970-1980-х годов постройки со старым ремонтом. Это будет долгосрочная аренда с полными правами (лизинг) на 40-60 лет. «На Бали и Шри-Ланке иностранцам запрещено покупать землю, ее можно только взять в долгосрочную аренду. На Бали до 49 лет, на Шри-Ланке до 99 лет. На Шри-Ланке мы разработали схему покупки, позволяющую увеличить договор аренды до 198 лет», — говорит эксперт.

Nagatino i-Land
Москва, Южный округ, район Даниловский, м.Технопарк

Что купить вместо двушки

Двухкомнатную квартиру в обычном спальном районе Москвы можно продать примерно за 7-8 млн рублей ($105 000 – 120 000). По словам Анастасии Фалей, обладатели такого бюджета могут рассматривать квартиры экономкласса на курортах Кипра. А в Испании, Италии или Греции на расстоянии 10-30 км от моря можно приобрести приличный домик или таунхаус, не требующий серьезного ремонта. В Праге на стадии строительства можно купить однушку или даже двушку.

Со $100 000 – 120 000 стартуют цены на 40-50-метровые квартиры в строящихся курортных комплексах бизнес-класса на Пхукете. «Их берут не только для отдыха, но и для инвестиций, местные застройщики предлагают программы гарантированного дохода», — отмечает эксперт. На Бали, по словам Ильи Харлина, в этом бюджете доступна уже вилла около 100 кв. м с ремонтом и без мебели на расстоянии 20-30 км от туристических центров. На Шри-Ланке можно купить дом 100-110 метров – опять же 1970-1980-х годов постройки и со старым ремонтом.

Что купить вместо трешки

У обладателей трехкомнатных квартир в Москве заметно больше возможностей. Такую квартиру в недорогих районах можно продать за 10-11 млн рублей ($150 000 – 165 000). По мнению Анастасии Фалей, такую сумму можно инвестировать в двухкомнатную квартиру в спальном районе Берлина. «Ежегодный доход от аренды составит около 3-4%, плюс объект будет дорожать, — считает аналитик. — С этой же целью можно начать рассматривать города Северной Италии, например, Милан».

Во многих странах на эти деньги можно купить качественную виллу площадью 150-250 кв. м недалеко от моря – в Черногории, Турции, Греции, некоторых регионах Испании и Италии. Кроме того, с этим бюджетом уже можно рассматривать традиционно дорогие страны, например, Францию. Так, в Ницце можно найти студию в этом бюджете.

Немало достойных вариантов будет и в Азии. Например, на Бали можно приобрести (а точнее взять в лизинг на 25-30 лет) виллу около 120-150 метров, с ремонтом и мебелью, на расстоянии 10-15 км от туристических центров. «На Шри-Ланке за эти деньги можно купить новую виллу на этапе строительства, площадью 120-150 метров, с бассейном и полной меблировкой. Это будет долгосрочная аренда со полными правами (лизинг) на 198 лет. Мы сейчас строим такой комплекс вилл – Good Story Village», — говорит Илья Харлин.

Дом на Барвихинской
Москва, Западный округ, район Можайский

Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки

Рассматривая заявку на получение ипотеки, банки оценивают не только заемщика, но и саму недвижимость, на покупку которой оформляется кредит. Банки рассматривают предмет залога с точки зрения его ликвидности на случай, если заемщик не сможет погасить ипотеку и купленная квартира или загородный дом перейдут на баланс банка. Чем выше ликвидность объекта, тем мягче условия получения ипотеки на его покупку. Банкиры рассказали, на приобретение какой недвижимости получить ипотеку проще, а покупку каких объектов они стараются не кредитовать.
 

Банковские приоритеты

Ликвидность имущества для банков характеризуется тем, насколько быстро залоговый объект можно будет продать по рыночной цене. Охотнее всего банки выдают ипотеку на одно- и двухкомнатные квартиры в типовых многоэтажках эконом- или комфорткласса, расположенных в Москве, крупном городе в 50-километровой зоне от МКАД или в одном из городов-миллионников, признались опрошенные редакцией IRN.RU банкиры.

Менее ликвидными являются загородные дома и коммерческие объекты. «В случае дефолта заемщика потребуется больше времени для реализации таких объектов, а их цена сильнее подвержена спаду в кризис», — объясняет Александр Тихончук, генеральный директор кредитной брокерской компании «Роял Финанс». Отсюда и повышенные риски. А свои риски банк закладывает в условия выдачи ипотеки.

Так, минимальный требуемый первый взнос по программам на покупку загородной недвижимости – 40% стоимости приобретаемого жилья, городской – от 10% (на первичном рынке есть программы и с нулевым взносом, но по ним обычно требуется гарантия застройщика). Ставка по ипотеке на загородную недвижимость обычно выше на несколько процентных пунктов.

В самой процедуре и сроках оформления ипотеки в зависимости от вида недвижимости разницы практически нет, говорят эксперты. Пакет требуемых документов для некоторых объектов может быть шире. В целом опасения банков относительно ликвидности залогового объекты значительно сказываются только на условиях выдачи ипотеки.
 

«Вторичные» квартиры: банки готовы кредитовать даже хрущевки, но есть «но»

Ипотека на покупку вторичных квартир – один из самых популярных банковских продуктов. Например, у ВТБ24 на вторичные квартиры приходится около 47,5% от общего объема запрашиваемых ипотечных кредитов, у «Абсолют банка», банков «Открытие» и «Уралсиб» — около 40%.

При кредитовании вторичных квартир банки отслеживают фактический износ и состояние здания, в котором находится потенциальный предмет залога. Жилье не должно быть ветхим, попадать в планы о сносе, реконструкции или капитальном ремонте с отселением, рассказывает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Дом, в котором расположена квартира, должен «иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия; не иметь материал стен – дерево (брус). Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов», добавляет Анна Юдина, начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие».

По условиям «Связь Банка», в квартире не должно быть незаконно произведенных переустройств и перепланировок, которые могут отразиться на рыночной стоимости, уточняет Андрей Точеный, директор по развитию программ кредитования департамента продуктов и процессов «Связь Банка».

При этом, продолжает Точеный, приобретаемым недвижимым имуществом не могут быть комнаты или доли недвижимого имущества. Также не рассматриваются помещения с печным отоплением, если оно является основным, помещения, в которых отсутствуют коммуникации (канализация, водо-, газоснабжение), и помещения, в которых нет зоны кухни, санузла.

Требования к степени износа дома у банков разнятся. У ВТБ24 и «Связь Банка» – это не более 60%, например. У «Уралсиба» — не больше 70%. Банк готов одобрить ипотеку даже на квартиру в пятиэтажном доме. Правда, опять же, если в доме нет деревянных перекрытий и он не стоит в планах под снос (после получения другого жилья ипотека не переходит автоматически на новую квартиру).

Одобрить ипотеку на квартиру в пятиэтажке может и банк «Открытие». «По квартирам, расположенным в Москве в панельных домах до 1975 года постройки, этажностью до пяти этажей включительно (так называемые «хрущевки») должна быть предоставлена справка о характере перекрытий и планах на снос и реконструкцию дома», — обращает внимание Анна Юдина из банка «Открытие».

Если же дом с заложенной квартирой все-таки попадет в программу сноса, заемщику надо будет обратиться в банк и изменить в договоре предмет ипотеки на новый. Если человек этого не сделает и просто тихо переедет в новую квартиру, банк сочтет такое поведение нарушением условий договора и может потребовать досрочного возврата кредита.
 

Ипотека на «загородку»: ставки выше, бумажной волокиты не избежать

Ипотека на загородном рынке распространена гораздо меньше, чем на рынке городского жилья, и доля кредитов на строительство или покупку коттеджей и таунхаусов в портфелях банков невелика. Да и клиенты редко обращаются за такими кредитами. Например, у «Абсолют банка» на загородные дома приходится всего около 5% в общем объеме запросов, у ВТБ24 – около 1,5%.

Это не случайно: банки с недоверием относятся к объектам загородного рынка и не стремятся их кредитовать.

«Проблема нежелания кредитования таких объектов заключается во многом в сложности их оценки и расхождения в оценке стоимости между владельцем объекта, оценщиком и покупателем, — объясняет Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка (ТКБ). — Кроме того, для загородной недвижимости существует очень большое количество факторов, влияющих на цену, которых нет у обычных квартир, например, наличие водоема или, скажем, качество охраны в коттеджном посёлке».

Особенности рынка загородной недвижимости – отсутствие стандартов и высокая доля «самостроя», в результате чего такие объекты значительно проигрывают в ликвидности квартирам, соглашается Андрей Осипов из ВТБ24. По его словам, ВТБ24 кредитует приобретение загородного жилья только на вторичном рынке и на ограниченной территории с развитым рынком загородной недвижимости.

С подготовкой документов на ипотеку на загородный дом на вторичном рынке тоже придется повозиться, предупреждает руководитель департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова: «Банки просят предоставить большой список документов, которые должны быть заказаны определенной датой, а также некоторые документы запрашиваются в государственных органах, что тоже небыстро (от двух недель до месяца)».

Ипотеку на загородном рынке сегодня помимо ВТБ24 предлагают Сбербанк, ВТБ (Банк Москвы), Россельхозбанк, «ДельтаКредит», ТрансКапиталБанк, «Связь-Банк», Сургутнефтегазбанк. Правда, условия кредитования при покупке загородной недвижимости сильно отличаются от условий кредитовании готовых квартир (оформленных в собственность).

Во-первых, это повышенная процентная ставка: ставки на объекты «загородки» могут отличаться от ставок на квартиры на 0,25-0,5%. Во-вторых, во всех банках обязательным условием является увеличенный (по сравнению с квартирами) размер первоначального взноса — от 25% (в Сбербанке) до 50% от стоимости кредита, говорит Ирина Векшина, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость». «Тем самым банк страхует себя от падения стоимости объекта и неточности в его оценке», — поясняет эксперт.

В Россельхозбанке, который традиционно кредитует загородную недвижимость, ставки на приобретение загородного дома с земельным участком начинаются от 11,5%, рассказывает Людмила Цветкова, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Но получить такую ставку можно только при наличии первоначального взноса не менее 50%, при этом заемщик должен являться зарплатным клиентом банка. Для участников зарплатного проекта, вносящих менее 50% в качестве первого взноса, ставка составляет от 12,5%. Для всех остальных – от 15%.

В банке ВТБ ипотеку на покупку таунхауса можно получить при первом взносе от 20%, на приобретение жилого дома – от 40%. Процентные ставки начинаются от 12,1%, срок кредитования – до 30 лет, рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель руководителя департамента, руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ.

Впрочем, есть банки, которые вообще не готовы кредитовать объекты на загородном рынке. Ипотеку на загородном рынке не предоставляет, например, банк «Открытие». Банк даст кредит на приобретение таунхауса только при условии, что согласно правоустанавливающим документам таунхаус является квартирой. Соответственно, все условия по кредитованию квартир распространятся в этом случае и на таунхаус.

«Проще всего получить ипотеку на таунхаус, если он оформлен как квартира, затем на земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Идеальный объект для кредитования – это жилой дом, расположенный не далее 60 км от Москвы в обжитом, имеющем развитую инфраструктуру районе с хорошей транспортной доступностью», — считает Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимость». Сложнее всего, по ее словам, получить кредит на загородном рынке на земельный участок и дачный дом из-за низкой ликвидности таких объектов.
 

Ипотека на землю и дачу: желающих дать кредит немного

«Дачи, СНТ и земельные участки мы не кредитуем», — заявил Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

На земельные участки сегодня ипотеку дают немногие банки, констатирует Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимости». Из основных – это Сбербанк, Россельхозбанк, Транскапиталбанк, «Связь-Банк», Сургутнефтегазбанк.

По ее словам, дачу банк рассмотрит, только если назначение дачи жилое, а статус земли – для дачного строительства. Если землю разрешено использовать для огородничества или подсобного хозяйства, то банк отклонит такую заявку. Сложнее всего получить кредит на земельный участок из-за низкой ликвидности таких объектов.

По словам Людмилы Цветковой из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», одни из самых невысоких ставок по ипотеке на покупку земли или дачи действуют в Сбербанке. Для зарплатных клиентов банка ипотечная ставка на приобретение земельного участка или дачи (для сезонного проживания) составляет от 12% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 25% стоимости приобретаемого объекта. Размер минимальной суммы кредита на покупку такой загородной недвижимости составляет 300 тыс. руб.
 

Коммерческие помещения: получить ипотеку сложно, но можно

Доля кредитов физлицам на приобретение коммерческой недвижимости обычно не превышает 1-2-3% в банковских портфелях. Многие банки, в том числе такие крупные, как ВТБ, ВТБ24 и банк «Уралсиб», вообще не кредитуют покупку нежилых объектов физическими лицами. Разве что апартаментов, ипотеку на покупку которых банки в последние годы стали выдавать весьма охотно — см. «Ипотека на апартаменты: получить кредит становится проще».

Кредиты на покупку гаражей, коммерческих помещений можно оформить в банке «ДельтаКредит» и «Абсолют Банке», рассказывает Дина Орлова из «Банки.ру». Банки оформляют ипотеку на нежилую недвижимость под залог приобретаемых квадратных метров. Если есть возможность предоставить в залог банку имеющуюся в собственности квартиру, то круг доступных банков существенно расширяется, так как можно оформить целевой залоговый кредит, говорит эксперт.

«Абсолют Банк» предлагает своим клиентам «Коммерческую ипотеку» для приобретения нежилой недвижимости по ставке от 17,45% годовых, пояснили в банке. Размер минимального первоначального взноса составляет, как правило, 20-30%. Срок кредитования стандартный – до 25 лет.

«Легче всего получить кредит на ликвидное, с точки зрения банка, помещение (если мы говорим о коммерческой недвижимости) – это, как правило, объекты, расположенные на первой линии оживленных центральных улиц», — говорит представитель банка Иван Любименко.

Ипотеку на коммерческие объекты выдает и Транскапиталбанк: сумма кредита – от 500 000 руб., срок – до 10 лет, ставка – от 16,5% годовых, первоначальный взнос – от 50%.

«Основные требования к объектам следующие: здание должно быть капитальным, иметь негорючие перекрытие, быть подключенным к коммуникациям, находиться в регионе присутствия банка и иметь почтовый адрес», — пояснил Вадим Пахаленко из ТКБ.
 

Неакредитованная новостройка: банки готовы идти навстречу клиентам

Благодаря госпрограмме субсидирования ипотеки на первичном рынке новостройки стали самым любимым банками объектом кредитования. Однако не всегда рассматриваемые покупателями дома имеют аккредитацию. И такие ситуации возникают регулярно, признается Иван Любименко из «Абсолют Банка».

«Купить квартиру в неаккредитованной новостройке нельзя, но в некоторых банках можно быстро провести аккредитацию новостройки. Естественно, сам застройщик должен быть заинтересован в этом. В нашей практике встречались застройщики, которые имеют ограниченной пул банков и не хотят его расширять», — вспоминает Александр Тихончук из брокерской компании «Роял Финанс».

Оперативно провести аккредитацию новостройки, отвечающей требованиям банка, готовы, например, в ВТБ, ВТБ24 и банке «Уралсиб». «Сам процесс аккредитации занимает от 3 до 5 рабочих дней с момента предоставления застройщиком необходимого пакета документов», — говорит Андрей Осипов из ВТБ24.

Впрочем, на рынке есть несколько программ, позволяющих заемщикам приобрести жилье в строящемся доме без аккредитации застройщика банком под залог прав требования, рассказывает Дина Орлова из «Банки.ру». Например, «Свободные метры» ФК «Открытие», «Разумная ипотека» Прио-Внешторгбанк (г. Рязань). «Связь банк» может выдать кредит на неаккредитованную новостройку под залог приобретаемого жилья, но дополнительно возьмет в залог другую имеющуюся в собственности недвижимость. Ставка по таким кредитам незначительно выше (на 0,75 п.п.) или такая же (у «Связь Банка»), по условиям ФК «Открытие» ставка повышается на 2 п.п. до подтверждения целевого использования средств. Другие условия не отличаются.

Подобная программа действует и в Транскапиталбанке. В этом банке также можно получить кредит под залог существующего жилья и использовать эти средства на покупку не аккредитованной банком новостройки. «Но я бы на месте клиента задался вопросом: почему никто из банков не аккредитовал ее? Стоит ли брать такой объект?» — отметил Вадим Пахаленко из ТКБ.
 

Альтернативные варианты

Получить кредит на покупку не самого ликвидного для банков жилья можно и в рамках так называемых альтернативных программ.

Например, те же ипотечные программы, представляющие собой так называемые целевые (или нецелевые) кредиты под залог имеющейся недвижимости, говорит Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимости». «Если человек хочет купить объект загородной недвижимости, например, а банк его не кредитует, то в залог банку может быть предоставлена другая недвижимость», — объясняет эксперт.

По ее словам, у таких программ есть свои плюсы: например, отсутствие комиссий по кредиту, досрочное погашение кредита без ограничений и т.д. Однако и требования там довольно жесткие – как к самому объекту недвижимости (он не должен находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капремонт, иметь менее трех этажей и т.д.), так и к заемщику (например, по условиям ряда банков его возраст не должен превышать 55-60 лет).

«Абсолют Банк» в качестве альтернативы ипотеке предлагает рассмотреть программу «Перспектива» со ставкой от 14,95% годовых. По сути, это тот же кредит наличными под залог недвижимости. «Основным преимуществом такой программы кредитования является возможность получить большую сумму на длительный срок под низкую процентную ставку на любые цели. Будь то покупка земельного участка, коттеджа, таунхауса или дачи в деревне», — говорит представитель банка Иван Любименко.

В банке «Уралсиб» в качестве залога готовы рассмотреть и недвижимость третьих лиц. Другой альтернативный вариант — потребительский беззалоговый кредит, «но он будет меньше, да и ставки там выше», предупреждают в банке.

«Вообще, если банк не одобрил ипотеку, то потребительский беззалоговый кредит на крупную сумму, вероятнее всего, также не будет одобрен. Ипотека – продукт менее рискованный для банка в силу наличия обеспечения», — признает Дина Орлова из «Банки.ру».

Есть еще один вариант – «одолжить» недостающую сумму на покупку заветной недвижимости в микрофинансовых компаниях, предлагает Анна Борисова из KASKAD Family.

«В случае, если ипотека невозможна, то можно воспользоваться залоговыми кредитами, которые выдают микрофинансовые компании при среднегодовой ставке 13,5-14,5% годовых с коэффициентом кредит/залог – 30/70, из которых 70 – это заемные средства. Минус в этаких программа очевиден – это высокая годовая ставка. Плюс — одобрение происходит быстро, просто при очень гибкой системе рассмотрения заемщика, которую себе не могут позволить банки», — рассказывает эксперт.

На рынке новостроек альтернативой ипотеке может стать и рассрочка от застройщика. «У многих компаний-застройщиков есть программы рассрочки, кроме того, существуют программы лизинга, но они, как правило, распространяются на дорогостоящее жилье бизнес-класса», — говорит Андрей Осипов из ВТБ24.

Таким образом, получить ипотеку реально даже на неликвидные для банков объекты. Специальных программ ипотечного кредитования для таких объектов у банков немного, но и есть альтернативные варианты получения кредита, из которых всегда можно выбрать наиболее выгодный. Но в целом покупателям банковского «неликвида» стоит быть готовым к более высоким ставкам и к скрупулезному изучению банком объекта покупки или строительства.

Ипотечные акции и спецпредложенияТаблицаКарта

Проект Спецпредложение
Кленовые Аллеи Исторически низкая ипотека от 6,1%!
FoRest Ипотека от 5,85%!
SOHO+NOHO Рассрочка на год с первым взносом от 15%
Городские резиденции SPIRES Сниженная ставка по ипотеке от 6%!
Жилой квартал D1 Берем % по ипотеке на себя
iLove Сниженная ставка по ипотеке от 6%!
Румянцево-Парк Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%.
Царская площадь Ипотека по госпрограмме от 5,99%!
Савеловский Сити Субсидированная ставка по ипотеке от 4,8%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU